雅生活并表中民物业后的中报悲喜

  原标题:解局 | 雅生活并表中民物业后的中报悲喜 来源:观点地产新媒体

  观点地产网 中报放榜,雅生活股价应声下跌,截至收盘跌1.4%,报42.4港元。

  市场有声音觉得,投资者对这只物业股期望太高了,交出来的业绩并不算差。

  中报显示,上半年,雅生活录得收入为40.02亿元,较去年同期增长78.5%;录得毛利为12.75亿元,同比增长53.8%;股东应占利润为7.58亿元,同比增长40%;每股基本盈利为0.57元。

  面积规模方面,截至2020年6月30日,雅生活服务在管面积及合约面积分别为3.53亿平方米及4.91亿平方米。含参股公司及咨询顾问面积,其在管面积及合约面积分别突破5亿平方米及6亿平方米。

  看起来,基本面一片向好。然而,资本市场喜欢的是确定性和增长预测。

  有投资者称,相比其他物业股龙头,雅生活的“靠山”并不算非常强大而稳定,对未来成长性存疑。

  为化解市场疑虑,事实上,这几年雅生活在向外扩张的动作并不算少,最轰动的一次是吞下了中民物业60%股权。

  这场2019开始进行的收购,鉴于收购进展状况,最终并表反映在了2020年中报里。

  并表中民物业“成败”

  解读雅生活半年报,通过中民物业这把钥匙或许会看得清晰一些。

  并表中民物业之后,可以窥见对雅生活产生了“牵一发而动全身”的改变,不管是营收、盈利、面积还是业态组合等纬度。

  正如地产公司比拼销售规模,物业公司也乐于比拼面积规模。从数据上看,过去半年雅生活管理的面积得到跃升,截至2020年6月30日,总在管面积为3.53亿平方米,较去年末1.77亿平方米增加100.1%。

  其中,除新增接管雅居乐集团开发的项目320万平方米,以及来自绿地控股的140万平方米,比重更大的是来自第三方项目贡献的新增在管面积1.72亿平方米。

  1.72亿平方米中,收购中民物业贡献的在管面积就占了1.59亿平方米。几乎可以说,收购中民物业这一单,撑起了雅生活上半年的面积增长。

  这也使得雅生活来自第三方的面积占比迅速提升,截至上半年3.53亿平方米总在管面积中,来自雅居乐集团、绿地控股的面积占比为16.1%、2.8%,来自第三方物业开发商的面积占比则由去年末的64.7%提升至81.1%。

  同时,这也使得雅生活的业态结构产生了质变。截至上半年,雅生活在管面积中住宅类业态占比为41%,非住宅类占比为59%——有趣的是,这与去年末的业态结构全然相反。去年末,住宅业态与非住宅业态占比分别为58.9%:41.1%。

  非宅业态占比增加,主要是因为收购中民物业所带来的公共建筑类项目占比增加。

  截至上半年,雅生活非住宅类包括商业及综合体、公共建筑,其中公建类项目占比从去年的35%提升至接近45%。

  有分析师在接受观点地产新媒体采访时表示,雅生活在当日投资者会议上披露,在上半年近40亿、同比增长78.5%的整体营收里,中民物业并表带来的收入占比为11亿元。若剔除中民物业并表的影响,实则雅生活原有业务在上半年录得28.9亿元,相比去年同期22亿元增长不到三成。

  从财报里,可以看到各项数据因中民物业的并表而带来整体上扬。然而,光鲜的背后也会有一些代价与疼痛。

  上半年,雅生活毛利率水平为31.9%,相比2019年同期37%下降5.1个百分点。主要有两部分原因,其一是中民物业等股权合作企业带来的无形资产摊销影响,若剔除这方面影响,核心毛利率为33.1%。

  其二,收入结构变化带来的盈利水平变化,由于中民物业主要是公建业态为主,采取市场化的竞争策略,毛利水平为市场水平。在占大头的物业管理服务方面,上半年毛利率为21.9%,较去年同期下降4.7个百分点,若剔除中民物业等股权合作企影响,核心毛利率为23.8%。

  净利率同样如此,截至上半年,雅生活净利润率为21.8%,同比下降3.6个百分点,若剔除并购影响,整体净利润率同比提升0.7%至26.1%。

  城市服务与H股全流通

  除了进行外拓,看起来雅生活也在寻找内生动力。

  今年上半年,雅生活服务拟更名为雅生活智慧城市服务股份有限公司,同时设立第5个业务板块即城市服务,将城市智慧服务纳入重要业务板块之一。

  半年报中,雅生活称,此次更名是为了更好地反映集团未来业务发展方向,有助尽早在城市服务板块确立领先地位。

  据观点地产新媒体了解,城市服务对于物业公司来说是一次业务边界的拓展,将住宅转向非住宅,将社区管理转向公共管理。

  今年以来,已有不少物业公司在城市服务上“大动干戈”,如万科物业成立合资公司为厦门鼓浪屿全岛提供整合运营服务;龙湖智慧服务以城陵矶新港区为起点,聚焦“港产城”积极探索城市服务创新模式。

  不止是项目层面,诸如保利物业更名并增加公共服务等相关经营范围,碧桂园服务集团首席市场官汪英武则在2020博鳌房地产论坛的直播间中,表示城市服务业务将成为碧桂园服务的重大战略。

  市场前景大、发展空间广阔是物业公司纷纷扎进城市服务领域的重要原因,雅生活主席黄奉潮就曾表示,在中国,城市服务是一个超万亿的蓝海,业务量非常大,雅生活将借此全面进入到城市综合服务,把服务渗透到每个城市的每个角落。

  虽然目前雅生活在城市服务上的布局相对滞后,但有投资者告诉观点地产新媒体,在当天投资者会议上,雅生活管理层透露,按照目前锁定业务,预计2021年城市服务板块收入将占到总收入10%。

  未来三年,即到2023年,希望这一业务占比能够达到30%。

  该人士称,目前雅生活进入和开展城市服务领域,更多是采取收购现有标的公司,从而接手好的管理模式和资源。

  通过各类收购方式和业务组合的排布,雅生活也向资本市场给出了一个增长指引。

  据透露,在管面积方面,预计在2021年会达到4.7亿平方米,2022年则将达到5.4亿平方米。这背后源于两大股东稳定的面积提供,以及每年6000万平米左右的第三方面积拓展。

  另据观点地产新媒体查阅,截至今年上半年,雅生活已使用约29.37亿元上市募集资金。据了解,2018年成功在港交所上市时,雅生活发行333,334,000股新H股,剔除相关开支后,所得款项净额约39.59亿港元,等同人民币31.99亿元。

  彼时,招股章程规定将上市募资约65%将用于选择性地把握战略投资及收购机会,而在去年8月,雅生活进一步将用于该部分用途的资金比例调整至85%,即约27.19亿元。

  截至目前为止,雅生活已使用超九成募集资金,其中约26.18亿元均用于收购。除此之外,雅生活账面现金为48.82亿元,由于负债增加,资产负债率相比去年底增加近10个百分点。

  雅生活为自己寻找的融资“后路”之一,是H股全流通。

  今年7月1日,雅生活向证监会提交有关参加H股全流通及增发境外上市外资股的申请正式批准,获准将合计不超过公司9亿股内资股及非上市外资股转换为境外上市股份并于联交所上市;同时增发不超过8666.7万股境外上市外资股。

  若获批额度全部增发,雅生活将募集超30亿港元资金帮助其开发新业务,这或许将成为雅生活开启下一次收购大单的资金池。

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责任编辑:张海营