中梁控股显疲态:销售增速快速放缓 超高溢价拿地

  三年增长6倍的奇迹已成过去,中梁更需要加强自身功力才能走得更远。

  出品|每日财报

  作者|周天一

  去年7月,发迹于温州的地产“黑马”中梁控股在港上市,在上市满1年后,中梁控股(02772.HK)于近期发布了中期业绩报告。

  上半年,中梁控股总营收237.67亿元,同比增长15.6%;归母核心净利润13.08亿元,同比增长6.2%,每股盈利0.34元。全口径合约销售金额为677亿元,同比增长6.3%,只完成了年度1680亿元销售目标的40.3%。

  过去,在高周转及三四线城市棚改货币化的城市红利下,中梁仅用3年时间,就实现了销售规模从百亿至千亿的跨越。但自棚改政策、收紧以来,中梁的销售增长开始快速放缓。

  《每日财报》注意到,三年增长6倍的奇迹已成过去,中梁当下不仅销售增速大幅下滑、毛利率远低于同行,与此同时,此前“456”高周转模式留下的楼盘质量屡遭业主投诉维权。

  销售增速快速放缓,区域布局制约未来增长

  中梁2019年的高光时刻仍历历在目,不仅超额完成全年1300亿元的销售目标;也代表其超越泰禾、富力、绿城等老牌房企,跻身行业TOP20;资本角度看,这也是其上市首年的开门红。

  将时间线拉长,中梁2019年的高光,或许只是近年表现的缩影。2013年中梁的合约销售额突破百亿,2015年销售额168亿元,2016年销售额也不过190亿元。

  但随后其业绩发展突飞猛进,在2017年猛增到649亿元,并于2018年跨过千亿门槛到1015亿元。这一增速,可以看出中梁渴求冲刺规模的野心。

  从168亿元到1015亿元,三年6倍增幅,成功突破千亿门槛,这样的彪悍业绩独此一份。要知道,融创、恒大从百亿破千亿用了6年,万科也用了4年。但高光之下,中梁也有不少疲态隐忧。

  据《每日财报》统计,其2017年-2019年的合约销售额增速分别为241.58%、56.39%、50.25%。逐年放缓的销售增速,也能反应出中梁的发展已现出“疲软”姿态。2020年上半年,中梁控股的销售增速继续放缓至6.3%。

  中梁管理层曾就公司业绩增长给出解释:“未来,公司计划销售规模每年实现10%至15%的增长幅度,实现稳健增长。“

  但按照目前中梁的区域和城市布局,这一增速目标能否顺利完成,还需交给时间验证。

  2020年,中梁管理层给自己的定的销售目标是1680亿元,销售放缓叠加疫情影响,中梁能否如期完成既定目标,又将采取怎样的措施来保证销售,成为其留给市场的一大疑问。

  作为温州走出来的千亿房企,中梁的销售业绩一直比较畸形,各区域之间的业绩贡献非常不平衡。今年中期,中梁在长三角区域销售占比达63.5%。而在海峡西岸等城市,中梁控股的销售占比仅有5.5%,同比下降6.6%。

  从单一城市的贡献来看,上半年大本营温州为中梁贡献了110.65亿元的销售业绩,成为公司内部唯一一个销售规模超百亿的城市。此外,中梁控股还有杭州、丽水等14个城市销售金额超过10亿元,但均不超过50亿元。

  在土储方面,中梁在长三角、中西部、海峡西岸、环渤海和珠三角的土储占比分别为45%、34%、10%、9%和2%,整体结构的相对失衡,是制约中梁后期规模增长的重要因素。

  超高溢价拿地,有息负债同比暴涨超8成

  中梁控股能在3年能跻身千亿房企之列,主要得益于其近三年在国内三四线城市的“拿地”。中梁2016年基本以每周拿一块地的速度,攻下近70块地;2017年再加速,平均三天拿一块地,共获136块地。

  2019年前11月,其新增129块土地,投资总金额约为711亿元。前11月拿地与销售比为54.5%。换言之,中梁不到2天半就拿下一块土地。快速之下,也不乏高溢价。甚至到了2020年,其溢价拿地现象还未终止。

  高周转+溢价拿地,这样的豪放打法,也在考验着其资金链的承受力。招股书显示,2016年至2018年,中梁控股借款总额分别是202亿、245亿、270亿,由于信托利率较高,三年加权平均利率分别是9.4%、7.9%、9.9%。而主流上市房企平均融资成本均线在6.07%左右。

  结合其2016年至2018年有息负债余额分别高达202亿、244亿、270亿的状况,上市成了必须之举。招股书显示,中梁上市募集所得款项净额的3成将用于偿还绝大部分信托贷款。同时,由于境内融资受阻,中梁选择海外发债。

  2019年9月26日,其以11.5%的票面利率发行3亿美元2021年到期的优先票据,高于9月平均发债利率8.45%。显然,外表“豪气逼人”的中梁,靓丽依然背后债务“窟窿”已然不少。

  据此前媒体报道,中梁的资金链一直绷得极其紧。从本质上来说,中梁是一家‘高利贷’驱动的公司,在融资渠道方面,中梁除了长期依赖信托、债券等传统方式外,中梁的很多项目资金都有来自民间融资。

  截至6月底,中梁控股的现金及银行结余为350.21亿元,有息负债总额为528.09亿元,较去年同期的288.02亿元增长83.35%,净负债率为69.9%,较去年同期的43.5%上升了26.4个百分点。

  从债务金额上来看,其一年内到期的债务约为229.75亿元,较去年底的215.03亿元增加了14.72亿元。尽管中梁方面一直表示,公司的财务状况有所改善,但其债务水平无疑是显著增加的。

  董事长“喜提”温州首富,“456”模式下“扎堆”维权

  中梁的前身要追溯到1993年,彼时杨剑正式创立温州华成房地产开发有限公司和浙江中梁置业。凭借“敢于冒险”的温州商人特质,2009年,杨剑将视野放至整个长三角经济区寻找商机,成立上海中梁地产集团有限公司。

  2015年,中梁以销售额以168亿元站稳浙江,2016年,便迎来战略转折。这一年,中梁正式把集团总部从温州搬到上海,杨剑提出“深耕长三角、面向华东、辐射全国”的战略,走出浙江,布局全国。

  虽然布局全国,但中梁控股仍然聚焦三四线,借助中央去库存的政策红利,中梁实现了规模的快速增长。中梁控股“3年增6倍”也将其董事长杨剑推上了“胡润全球富豪榜”,曾以265亿元身家“喜提”温州首富。

  杨剑有句广为人知的名言:“如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔,我开50辆宝马mini,我还是大有机会的”。

  在杨剑身家“暴涨”的背后,是中梁内部提出的“456”模式,即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。如此高速周转之下,房屋质量“后遗症”迅速暴露。

  2019年年底,据多家媒体爆料称,在浙江义乌由中梁集团打造的“西江雅苑”高端楼盘,出现大量质量问题,业主称自己花一千多万元买的房子,梁柱上水泥竟然用手一抠就掉了。据了解,此前业主与开发商共同选定了5家检测单位,对已经封顶的40栋建筑进行了检测,然而检测结果却不容乐观,多份报告显示达不到使用要求。

  2020年7月下旬,在浙江玉环的小区业主协调会上,开发商代表(中梁旗下玉环市梁信置业有限公司)对业主发出怒吼:“6000多的楼面价,才卖11500,造出这样的房子(当地的中梁·玖号院),你们还有什么不满意?”

  事件起因是在台风过后,该楼盘的地下室漏成“水帘洞”。有趣的是在协调会上“拔出萝卜带出泥”,玉环当地住建局宣布:对玉环市梁信置业发出立案通知书。原因是其中梁·玖号院项目采用“虚假证明文件办理工程竣工验收备案”。

  近年来,中梁在全国各地的多个楼盘屡遭维权。2019年7月16日,中梁控股上市当天,扬州中梁首府壹号的业主们高举横幅维权,要求维权,问题主要涉及承诺配套不兑现,实际品质与宣传不符等。

  2018年10月,盐城中梁聚龙首府业主因房屋实际层高和阳台宽度均较承诺有所“缩水”而集体维权。现场工作人员与业主发生肢体冲突。

  在地产调控加强的当下,地产企业只有依靠质量和口碑才能获得更长久得发展。对于曾经的地产黑马中梁地产来说,要保持行业优势更需要奋起直追。

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责任编辑:马婕