后宋卫平时代的绿城中国:速度快了房子贵了 维权也多了


后宋卫平时代的绿城中国:速度快了房子贵了 维权也多了

  原标题:后宋卫平时代的绿城中国:速度快了,房子贵了,维权也多了 来源:德林社

  文 | 金卫

  换帅一年,绿城中国交出了2020年半年报。

  上半年,绿城中国实现合同销售金额912亿元,同比增长23%;总收入达到238.9亿元,同比增长28.1%;股东应占利润20.9亿元,同比上升1.9%;利润31.30亿元,同比增长1.8%。

  这份看起来不错的成绩单,用绿城中国新掌门张亚东的话说,“绿城实现了规模盈利与品质品牌齐头并进。”

  据克而瑞发布的2020上半年房地产企业销售排行榜,绿城中国排名第十。绿城的计划是要在2025年实现销售规模5000亿,平均每年以15%的速度增长。

  品质,一度是绿城的代名词,也是绿城最为重要的“基因”。但随着创始人宋卫平的离开,绿城开始追求规模和速度,从2000亿到5000亿,绿城要在五年内完成。

  但在追求规模化的道路上,绿城的品牌在逐渐退色,各种业主维权事件,透支了绿城多年来积累的品牌信誉,绿城的金字招牌,也不再如从前响亮。

  没有了宋卫平,绿城中国会驶向何方?也值得关注。

  绿城的5000亿目标

  绿城,一度是房地产质量的代名词。

  绿城的基因,源于它的创始人宋卫平。从创立之初,绿城就死磕品质,遵循“慢工出细活”。

  为了品质,宋卫平不惜代价,稍有瑕疵,砸掉重做。因为品质,他的下属经常被骂,坊间流传最广的那句:“产品都做不好,可以去跳楼了。”

  对于房地产这样资金密集型行业,时间、效率显得尤为重要,2007年至2010年,绿城平均存货周期在2200天以上,从拿地到资金回笼长达6年,而友商只有它的一半。

  因为这股子的“工匠精神”,绿城获得市场认可,在杭州,绿城中国更是一块金字招牌;绿城由此被称为“地产界的苹果”,宋卫平更被誉为“地产界的乔布斯”。

  2010年后,房地产市场迎来严厉的调控,绿城的高负债、高成本让公司陷入了资金链断裂的险境中,“慢工出细活”这条路,似乎不适合中国的房地产行业。

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  2014年,绿城经历多方联姻之后,最终迎来了“中交集团”。2018年,中交系张亚东正式接替曹舟南成为绿城新任行政总裁。

  对中交而言,其一直有个“雄心壮志”,就是杀入央企的前3强。所以,中交对绿城给予相当大的期望。中交集团一度喊话,要做中央房企第二,主要就要靠绿城。

  2019年7月,宋卫平正式退休,绿城高管大换血。绿城由此走上了一个快速发展的道路,

  “早销,多销、快销”的策略,让绿城快跑起来、规模大起来。

  2019年,绿城当年的销售额就达到2018亿元,位列房地产第15位。

  作为宋卫平的接班人,张亚东在2019年报发布会上给绿城中国定下了“到2025年冲击5000亿元”的销售目标。

  2020年,尽管疫情来袭,但张亚东依然给全年定下的目标是2500亿。按照2500亿元全年目标计算,今年上半年绿城仅完成36%,下半年还有近1600亿的任务要完成。

  不过,8月28日,张亚东在出席业绩发布会上表现出了极大的信心,称会100%完成目标,形势好的话甚至会有一定的超额。

  在绿城中国上半年912亿元的合同销售额中,投资项目合同销售金额约661亿元(同比增长34%),权益金额约382亿元(同比增长43%);代建管理项目合同销售金额约251亿元。

  按照张亚东的说法,未来,绿城中国将积极布局重资产、轻资产、“绿城+”三大业务板块,优化业务结构,实现规模盈利与品质品牌齐头并进。

  增收不增利的困境

  高品质往往意味着高价格,绿城的房子,往往比同行要高出一个档次。

  绿城的半年报显示:物业销售均价为每平方米人民币21222元,较2019年同期的每平方米人民币16731元上升26.8%。这在房企中处于前列。

  按绿城的说法,销售收入的增长主要源自上半年结转收入的项目中销售占比较高的一二线城市别墅项目单价较高所致。

  但是,高价并没给绿城带来利润的高质量增长。在营业收入增长时,绿城的毛利率、净利润率却出现了不同程度的下跌。

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  其中,毛利润率由2019上半年的32.0%下降至25.9%,净利润率由2019年的16.5%下降至13.1%。

  毛利率下降,主要在于成本的快速增长。今年上半年,绿城中国营业成本177.12亿元,同比增幅达39.58%,而营收仅增长28.1%,导致其毛利润同比仅增3.6%。无论是毛利率还是净利润率,绿城中国低于行业的平均水平。

  近年来,绿城中国因逆势扩储而财务费用大增,今年1至6月,绿城中国财务费用12.52亿元,上年同期为8.01亿元,同比增长56.3%。

  另外,今年上半年,绿城中国还计提了超2亿元的减值准备,这些因素共同导致绿城中国净利率低于同行。

  今年上半年,绿城中国发债力度不小,完成境内债券发行共145.9亿元,还发行7.3亿美元的置换债券。

  在债务方面,今年上半年绿城中国的总负债达到3014.6亿,其中流动负债为2195.8亿,资产负债率为80.27%,较上年同期79.46%有所提升。目前,绿城持有现金565.7亿元(不含抵押银行存款),其短债比为1.63。

  质量问题是个结

  央企的资信支持,成为绿城中国扩张的一张牌,无论是融资还是拿地方面,绿城一改往日风格,在土拍市场,绿城频频动辄豪掷千金,表现十分激进。

  2020开年,绿城中国就掷下144亿元在北京拿下三宗地块,溢价率38%。疫情期间,绿城拿地金额超过600亿元。在浙江,绿城中国也是大手笔,以278.4万方的建筑面积夺得浙江拿地面积的冠军之位,拿地金额349.3亿元。

  在快速扩张之时,绿城的土储规模和货值均在增长。

  截至6月30日,绿城中国新增土储总建筑面积1097万平方米,对应新增货值达1756亿元,较去年同期大幅增加181%;通过收并购获取的项目预计货值约738亿元,占比42%;预期25%的新增货值可在年内转化为合同销售额;一、二线城市的可售货值占比75%。

  截至2020年6月30日,绿城中国土地储备总建筑面积4801万平方米,总可售货值约7427亿元,遍布长三角、环渤海、成渝、长江中游等核心城市群,一、二线城市占比达74%。

  7427亿的可售货值,支撑着绿城5000亿的目标。

  今年,绿城中国将手下的代建业务绿城管理分拆上市,直接开创了“代建”上市的先河。

  中报还披露:截至2020年6月30日,绿城代建管理项目合共268个,商业代建和政府代建六四开,总合约项目总建筑面积约7331万平米,同比增长6.9%。

  急速的扩张,再加上代建规模,如果质量无法保证,势必影响绿城中国的品质和声誉。

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  去年以来,绿城中国的质量问题频发,多地爆发维权,包括济南章丘中康绿城百合花园、青岛李沧绿城郁金香岸、黄岩绿城宁江明月等地业主的维权事件,多次见诸于报端。

  最近绿城维权的案例,则是今年8月,江苏南通绿城晓风印月的业主,控诉绿城晓风印月在房源销售过程中故意隐瞒重要信息,导致购买的房子“货不对板”。

  最为关键的是,这些业主以高出市场价买下绿城的豪宅,却发现与宣传差距巨大,心理落差不小。而绿城中国给出的回应,则将责任推给了地方政府的规定和销售的宣传不到位。

  曾经,宋卫平苦心经营20年,把绿城打造成了“中国教科书级的房企”。但在“5000亿房企”这条路上,绿城中国逐渐丢失了自己的“特长”,尤其是质量这张王牌,如今已经黯然失色,绿城出品,也不再必属精品,绿城如愿进入到房企十强,但这种速度,也透支了当年绿城的品质。

  还记得几年前,绿城高管说:“形势逼着开发商进行快周转、控成本、降标准,房屋质量也越来越差”,“没有开发商敢保证房子不漏水。”未来,绿城中国将走向何方?

责任编辑:张海营