经济衰退的背后房价不降反升 英国这波楼市小阳春能长久么?

  文/意见领袖专栏作家 郝倩

  疫情带来的对人生的新领悟刺激了楼市复苏,在禁足之后,人们开始重新评估他们的住房需求和购房标准——更大,有书房,最好有阳台或是花园。有机构5月份的研究显示,大约15%受调研的人群都因为禁足,开始考虑搬家,他们对住房的要求提高了。

经济衰退的背后房价不降反升 英国这波楼市小阳春能长久么?

  “之前,很多家庭的客房都被临时改装成了书房。当房东要卖房时,我们也建议他们保持书房的陈设,不用再装点回次卧的模样,因为’书房’在现在购房需求中是十分最重要的决定因素。此外就是阳台,花园,最好还可以再多一间卧室。类似的房源,8月份坐地起价,总价比两个月前上浮几个点都很正常。”伦敦一位房产中介对我坦言。他刚经过了这几年来最忙碌的一个8月,甚至连传统的夏季假期都休得急匆匆的。

  只是他并不确定,英国这种小阳春般的楼市回暖能持续多久,最重要的是是否能持续到今年冬天。

  ——被疫情压抑的楼市报复性反弹

  根据英国贷款机构Nationwide的统计数据,因禁足期间被压抑的需求释放,8月份,英国的房价继续上扬,比7月份环比平均上升2%,这是2004年以来的最大升幅。在此之前,7月份英国的房价比6月份环比已经上升1.8%。

  这条消息如此振奋人心,就连9月1日低走的富时100都得到拉升。

  原本今年楼市在3月份受到重创,所有中介门店关张,看房都不可能,虽然很多中介和开发商也推出了各种数字化的服务,也难敌禁足给楼市带来的打击。从5月份开始,各项禁令开始逐渐放松,英国财政大臣苏纳克在7月8日推出物业印花税减免(stamp duty holiday)的新政,将之前房价12.5万欧元收取印花税的标杆提升至50万欧元,该减免政策将持续到明年3月截止。这意味着购买50万英镑以下的房产将无需缴纳印花税。

  虽然此时英国经济正在经历历史性的低潮,在第二季度正式进入经济衰退。印花税减免的刺激政策依然成了重要推手之一——英国楼市进入五年来最高点,成交量增幅高达76%。

经济衰退的背后房价不降反升 英国这波楼市小阳春能长久么?

  诸多房产中介开始陆续曝出买家需求激增。例如,伦敦的房产中介切斯特顿(Chestertons)发现8月份的购房咨询量比去年同比增加了五成,销售量也增长4成;另一家中介汉普顿国际(Hamptons)则表示今年的8月是5年以来最忙的。

  第一太平戴维斯的分析数据显示,8月份的成交量比去年同期环比高出九成,其中六成买家称户外空间非常重要,有“花园”的这一需求比例在伦敦大区更高。此外,还有57%的客户称在家有独立的办公空间很重要,大伦敦地区对于这一购房需求的比例更是高达七成。

  高端住房中介莱坊则表示伦敦的住房租赁市场带看的次数达到10年来最高峰。虽然莱坊也解释了,这一波带看风潮中很大一部分是学生,因为大学开学的不确定。

  Nationwide的首席经济学家嘉德奈(Robert Gardner)分析说:英国5月份和六月份所呈现的楼市低谷已出现逆转,已到了历史新高。这种价格的反弹反映出自从禁足措施解除之后,楼市已经出现了不曾预料到的快速复苏。

  根据英格兰银行的统计数据,印花税减免的实施在7月份带来66%的贷款数量增加,已经与非疫情时期的形势相当。6月份的贷款申请不足4万单,7月份则有6.63万单贷款申请通过审核,是5月份的七倍,比去年同期也增加了两成。当然,与疫情前2月份的贷款批准率相比,7月份通过审核的贷款数量依然有10%的缺口。

  ——短期还是长期的复苏?

  生活方式的改变刺激了楼市复苏,在禁足之后,人们开始重新评估他们的住房需求和购房标准。有机构5月份的研究显示,大约15%受调研的人群都因为禁足,开始考虑搬家,他们对住房的要求提高了,海景房和乡间别墅也更受欢迎。

  英格兰银行7月份的贷款数据振奋人心,可这期间依然有诸多隐忧,例如8月份各银行房贷放款的衡量指标已经有所收紧,所以8月份的贷款申请数额没准会出现下滑。汇丰银行已宣布要对首付10%的购房者收紧贷款条件,因为贷款申请者增多,长此以往会影响到服务水平。

  同样,英国第二大房产中介网站Zoopla预计无论经济形势如何,英国的房价都会坚挺至今年年末,同比去年涨幅大概在2%到3%,这一涨势不会受到经济形势的影响。但也有机构认为到年底房价会比现在低3%。

  和Nationwide的数据要同时结合在一起看的,是一个中介网站GetAgent.co.uk,这个网页的消息显示到年底之前,购房交易和售价都会双线下滑。他们的研究分析主要是基于去年每个季度的市场数据,数据显示每年夏天都是住房交易的旺季,规律显示每到秋冬季住房交易基本都会下跌,之后在春季有所回暖。

  最令人担忧的还不是四季的变化,而是经济严冬的到来。买家在犹豫是否要等到明年再下手,卖家则怀疑房价是否还会在短期内有上升空间。

经济衰退的背后房价不降反升 英国这波楼市小阳春能长久么?

  英国政府推出印花税减免新政的初衷,就是要以此激活楼市,增强购房者信心。这背后则是令人担忧的经济衰退。就在住宅市场进入小阳春之时,7月份,10.8%的英国商店都因疫情而关门大吉,这也是自2014年1月以来的最高比例。这其中,大伦敦区域受到影响最为深重,关张的店铺在7月份上升了近三分之二,几十家店铺进入破产程序,包括Oasis,Warehouse集团,Monsoon,以及维多利亚的秘密这些知名的连锁店铺都在近几个月陆续进入困境。

  英国零售协会的统计数据显示:直到7月份,英国服饰鞋帽零售销量依然比去年低25%,无论是服饰还是美容用品的价格在八月份都同比去年跌落了3.4%。

  “尽管如此,很多研究显示劳工市场的条件会在接下来几个季度更为恶化。目前市场还有政府的支持项目作为支撑,当政府的就业保障计划,也就是政府代企业发工资的举措逐步结束之后,购房活动有可能会出现新的低谷。”嘉德奈对于接下来楼市的走向十分担忧。

  为应对疫情对就业市场造成的重创,欧洲多国政府已推出短期工作计划,通过向企业提供数百亿美元,保证员工即使是被强制休假,也依然保持“停职留薪”的就业状态。但英国的这一计划将在10月31日结束,等政府撤掉保护伞,一切都将成为未知。

  据太平洋投资管理公司(Pimco)报告指出,今年5月,德国、法国、意大利与西班牙等国约四分之一员工通过这项计划领取60%到85%不等的薪资。

  根据人力顾问公司Adecco预估,随着就业补助计划逐渐结束,今年十月份可能有三分之一的英国企业将进行裁员。最近几个月由于欧洲各国政府都补贴了不同比例的薪资,欧洲的失业率看起来还没那么令人担忧,但实际的情况可能已经十分糟糕。

  同时,欧洲政府的支持也免不了成为培育更多僵尸企业的温床,一旦政府输血结束,失业潮和破产潮依然可能出现。

  当然,是更担心失业率和破产潮,还是坦言接受未来的不确定性,享受眼下的贷款低利率和卖家市场,就还是取决于个人购房者的选择,接下来英国经济是否会迎来大范围的市场复苏也未可知。

  (本文作者介绍:新浪财经欧洲站站长。工作十余年,从社会新闻到财经新闻,从上海到伦敦,从第一财经日报到新浪财经。)